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嘉里金陵華庭一期項目基本成型。李貝貝/攝

　　9月15日，嘉里金陵華庭二期結束了為期四天半的認購，共吸引228組客戶參與認購，認購率190% 。該項目均價20.50萬元/平米，其中一套頂復房源單價高達32.68萬元/平米，刷新上海新房備案單價紀錄。

　　值得注意的是，今年上半年，受上海金陵路項目強勁表現帶動，項目開發商嘉里建設有限公司（00683.HK）（下稱“嘉里建設”）的合約銷售額達161.86億港元，同比增長130%，公司負債比率亦同比減少3.1個百分點。

　　9月16日下午，嘉里建設方面向《華夏時報》記者強調稱，集團正穩步執行去杠桿計劃，“透過上海金陵華庭以及香港和內地其他項目的銷售款項回籠，預計到2026年年底將集團負債比率降低至30%的低段位 ” 。目前，嘉里金陵路項目已全面動工，商業與辦公業態“預計將于2028年起分階段落成開業”。記者實地探訪金陵路項目工地發現，當前金陵華庭一期已基本建設成型，街區內的騎樓改造工作也正有序推進。

　　“金九銀十”之際，上海高端住宅再迎來集中放量。8月30日—9月13日，上海網上房地產官網公布的近期即將入市的35個樓盤中，12個樓盤備案均價超過10萬元/平米。仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀向《華夏時報》記者表示，上海核心區位的優質項目憑借地段稀缺性和較強的產品力，將繼續受到購房者追捧。限價政策繼續放松之下，預計高端一手住宅均價將保持小幅上揚。

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　　上海新房備案單價紀錄再被刷新

　　公開資料顯示，金陵華庭為馬來西亞首富郭鶴年家族旗下的嘉里建設在內地投資規模最大綜合用途項目（金陵路項目）的住宅部分。該綜合體項目共包含10塊土地，為商住辦混合，項目總建筑面積約67萬平米，由嘉里建設及全資附屬公司卓妙有限公司（Brilliant Prestige）分兩批次通過協議出讓獲得，共耗資221.12億元。

　　據項目官微介紹，該項目整體規劃開發，將圍繞金陵東路歷史風貌街區，煥活這條上海乃至華東區唯一留存的百年騎樓大街，打造一條上海城市級的風貌商業街區，是上海城市更新的重要一環。目前除金陵華庭外，還有金陵路商業、辦公業態處于開發過程中，預計將于2027年—2029年間分期竣工。

嘉里金陵華庭項目施工銘牌。李貝貝/攝

　　據嘉里建設披露，作為該項目第一階段打造的超高層住宅產品，金陵華庭位于項目十幅地塊中首批公開的兩幅地塊，也是外灘街道20年來首次住宅供應土地，共有4棟約150平米/套平層樓棟（共318套大平層）以及29幢風貌別墅項目。

　　今年3月22日，金陵華庭首次開盤，共推出158套大平層房源，單套總價約4017萬元—1.7億元，僅用三個小時即全部售罄，攬金92.34億元。

　　記者注意到，中報顯示，由于金陵華庭項目一期的銷售貢獻，2025年上半年，嘉里建設的合約銷售額同比增長130%，同期內地物業部錄得應占合約銷售額106.44億港元（2024年上半年為2.04億港元），亦主要受上海金陵華庭第一期預售帶動。在8月22日舉行的2025年中期業績發布會上，嘉里建設董事會主席郭孔華直言，“我們對上海高端住宅項目獲得市場正面反應感到滿意。 ”

　　與此同時，一期項目的熱銷也優化了公司的債務情況。2024年報顯示，“主要受支付上海黃浦項目最后土地款項后債務總額增加30%影響”，截至2024年年底，嘉里建設負債率上升7.4個百分點至41.5%。而截至2025年6月底，公司負債比率為38.4%，同比減少3.1個百分點。

　　8月21日，花旗預計，嘉里建設2027—2028年在上海金陵的項目預售將恢復增長，且有新的租金貢獻，同時“今年6月的負債比率降至38.4%，且目標在明年底達到30%低段水平，相信這將達到健康水平” 。

　　嘉里建設也在采訪回復中透露，集團的土地儲備策略專注在內地打造優質綜合用途項目組合，涵蓋辦公室、零售、酒店及出租公寓，同時在內地與香港營運平衡的發展物業：“本集團正穩步執行去杠桿計劃，透過上海金陵華庭以及香港和內地其他項目的銷售款項回籠，預計到2026年年底將集團負債比率降低至30%的低段位。 ”

　　此次二期產品入市，金陵華庭項目再度受到高端買家的青睞。為期四天半的認購結束，僅認購金就至少達到18億元。據悉，9月21日，二期項目將正式開盤。而若再次“日光”，金陵華庭也將刷新今年上海樓市單次開盤最高銷售額紀錄。

　　評級機構瑞銀指出，鑒于第一期的銷售強勁，其對第二期銷售持樂觀態度，并預期剩余40套單位還有提價空間：“第一期部分銷售收入待入賬，加上第二期的可售資源，預計嘉里建設凈負債比率可能降至22%，凈負債亦可能下降42% 。”

　　“10萬+ ”項目集中入市

　　受到富豪們青睞的金陵華庭并非個例，其單價突破的背后，更是上海豪宅市場近兩年來在全國范圍內持續領跑的縮影。

　　據易居研究院統計，2024年，上海總價3000萬元及以上新房成交套數為1542套。年內多個豪宅項目表現亮眼，如位于徐匯濱江的中海領邸玖序項目實現“三開三罄”，累計銷售額約148億元；位于新天地板塊的中海順昌玖里更是創下單日銷售額近200億元的佳績。

　　2025年以來，上海豪宅市場熱度不減。僅今年上半年，上海總價3000萬元及以上新房成交套數就已經達到了1096套。從總價1億元及以上的新建商品住宅成交情況來看，2025年上半年全國共成交19套，其中有15套位于上海，主要分布在黃浦、徐匯和虹口等核心城區。

　　2025年下半年以來，上海豪宅市場依舊“高燒不退”，單價接近20萬元/平米的項目頻頻上演“日光 ”戲碼。

　　例如，8月23日，上海壹號院五批次開盤，均價約19.8萬元/平米，66套房源1小時售罄，勁銷48億元。記者從融創方面獲悉，預計9月底、10月初，上海壹號院的全新風貌合院產品即將推出，建筑面積約200—990平米；8月24日，上海瑞虹新城金茂璞元首次開盤，共推出99套房源，26分鐘實現清盤，最高單價18.5萬元/平米。

　　越貴的項目賣得越好，這一現象不斷印證上海核心資產的市場韌性與價值吸引力。“核心地段的土地稀缺性是為首因，上海中環內可供開發住宅用地不斷減少，這也是徐匯濱江、浦東前灘、黃浦外灘等核心板塊土地成交樓面價屢創新高的核心原因所在。”58安居客研究院院長張波向記者指出，尤其是內環內可供開發的大幅住宅地塊大都來自城市更新項目，例如黃浦外灘金陵東路、徐匯東安新村地塊等，這種稀缺性直接傳導至新房市場，帶來市場關注度不斷提升。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則分析認為，這背后是大眾對上海市場的高度認可，核心區域房產兼具保值增值屬性與優質居住屬性，吸引資金流入該領域，支撐高端住宅需求。而相較于前兩年受房價倒掛因素影響，近年市場更看重高端住宅的居住屬性。

　　隨著“825新政”紅利的持續釋放，市場信心也在逐步回升。恰逢“金九銀十”傳統銷售旺季，記者不完全統計，8月30日、9月6日、9月13日，網上房地產接連公示了近期即將入市的35個樓盤名單，其中12個樓盤備案均價超過10萬元/平米。

　　例如，除金陵華庭外，邑江庭（陸家嘴太古源源邸）備案均價17.6萬元/平米，將推出83套180—743平米戶型的房源；中建玖合園邸擬推出140套房源，備案均價14.68萬元/平米；風華新里將推出12套房源，備案均價11.7萬元/平米；南山里推出165套房源，備案均價12.42萬元/平米等。

　　對于后續市場走勢，受訪人士均認為，政策支持到位疊加高端項目集中供應，樓市成交量有望繼續走高。

　　上海中原地產分析師盧文曦認為，當前上海中高端改善市場的熱點比較高，“10萬+ ”項目開盤全部銷售一空的現象很多。金融政策的支持可以讓這部分產品的熱度延續下去，“高端改善也往往會成為市場的風向標，銷售順暢有助于穩定持續看好上海未來發展。”盧文曦說。

　　盧文曦進一步指出：“當前市場對新房價格上漲的預期非常強烈，且越是優質的產品，價格上漲預期越明顯。因此，這類豪宅產品的穩定熱銷，必將為今年‘金九銀十’樓市帶來明確的指向性意義。”

　　不過，張波謹慎指出，由于上海近兩年也加大了對外環內土地供給的力度，尤其是強化了優質地段的供給占比，因此預計未來1—2年內上海的高端項目還會處于供給的穩定狀態。但未必所有的高端住宅都會受到關注或者熱銷，產品力不足、溢價過高等情況也會直接影響到銷售。

　　尤其是資金面的壓力不容忽視。張波表示，例如中海、招商蛇口等4家房企在9月5日聯合拿下的徐匯東安項目，總投資額高達439.5億元，只能通過股權多元化降低單主體資金壓力，對于普通民企來說很難有參與的可能性，“同時預售資金監管比例提高在不少高端項目中也較為常見，都對開發商現金流形成一定壓力。 ”張波說。

　　嚴躍進建議，開發商應針對產品分化情況，推動優質產品發揮市場引導作用，同時分析低認購率產品的問題根源，如戶型、供應量等并進行針對性調整。

（文章來源：華夏時報）

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