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　　8月22日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ）發布2025年半年報，報告期內，萬科實現營業收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

　　對于業績虧損，萬科在公告中解釋，主要系房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位，疊加行業、市場和經營環境變化，新增資產減值計提，以及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

　　基于當前業績情況，萬科明確，2025年半年度不派發現金紅利、不送紅股，不進行公積金轉增股本。

　　資產負債方面，截至報告期末，萬科的凈負債率為90.4%，較2024年底提高9.8個百分點；資產負債率為73.1% ，較2024年底降低0.6個百分點。

　　上半年實現銷售金額691.1億元

　　作為營收主力的房地產開發及相關資產經營業務，上半年占到萬科營收的八成。

　　今年上半年，萬科實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。但其在15個城市銷售金額仍排名前三。

　　萬科在公告中提及，上半年首開項目均兌現投資承諾，其中，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開去化率達到九成及以上。

　　分區域銷售情況來看，上海區域及南方區域分別以240.5億元以及156.45億元的銷售金額，為萬科主要的貢獻區域。

　　為緩解銷售壓力，萬科持續加大庫存資源去化力度，針對現房、尾盤、車位、商辦等實行銷售品類專項管理。上半年，其現房實現銷售176億元，準現房銷售183億元，車商辦銷售81億元，并實現69個尾盤項目清尾。

　　數據顯示，2025年上半年，萬科共交付130個項目，186個批次，合計交付房屋超4.5萬套。

　　投資拿地方面，萬科堅持以存量資源盤活為主導、精準投資為補充的投資策略。

　　據萬科披露的數據，今年上半年，其累計獲取新項目6個，總規劃計容建筑面積55.8萬平方米，權益計容建筑面積29.6萬平方米，權益地價約13.4億元，新增項目平均地價為4528元/平方米。

　　萬科在公告中指出，自2022年以來，公司所有新項目均納入全周期投后管理，目前已有78個項目實現開盤銷售，平均開盤周期為6個月，投資兌現度為85%。同時，2023年以來，借助政府各類支持性政策，通過商改住、規劃條件優化、存量資源置換等多種方式持續推動難點項目解題，上半年通過存量盤活回款57.5億元，2023年以來已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元，通過盤活項目新增銷售約226億元。

　　公告顯示，截至報告期末，萬科的存貨金額為4625.2億元，較2024年底下降10.9% 。其中，擬開發產品為862.3億元，占比18.6%；在建開發產品2566.9億元，占比55.5%；已完工開發產品（現房）1171.3億元，占比25.3%。

　　同時，萬科基于審慎的市場策略，對存在風險的境內開發項目計提存貨跌價準備，報告期內新增計提存貨跌價準備51.1億元（此外還對非并表項目計提存貨跌價準備29.2億元）。報告期末，存貨跌價準備余額為152.4億元。

　　值得一提的是，為順應行業變化，萬科近期根據業務體量、發展前景、貨值情況等因素，將原區域公司、城市公司合并組成地區公司。

　　除了房地產開發業務外，多元經營服務業務也成為萬科營收的重要補充。其中，萬物云上半年實現營收182億，并通過業內首創“彈性定價”模式拓展項目超20個；旗下“泊寓 ”作為全國最大的集中式公寓提供商，實現營業收入18.0億元，同比增長4.1% 。截至報告期末，泊寓共運營管理27.3萬間長租公寓，開業19.8萬間。截至報告期末，泊寓出租率93.3%。商業業務方面，上半年實現營業收入41.0億元，商業業務整體出租率93.2%，同比提高0.3個百分點；物流倉儲業務（含非并表項目）實現營業收入20.7億元，同比增長6.7% 。

　　房開業務加速推盤，今年持續改善資債結構

　　萬科在公告中提及，公司穩步推進改革化險工作，逐步消化風險，但徹底化解仍需“以時間換空間”。

　　“公司在融資上繼續獲得銀行等金融機構的大力支持。”數據顯示，今年上半年，萬科合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。第一大股東深鐵集團也為萬科提供流動性支持，截至目前已累計提供238.8億元的股東借款。其中萬科境內新增融資的綜合成本為3.39%。新增股東借款的綜合成本為2.34%。

　　萬科表示，在保持開發項目融資穩定的同時，集團持續拓展融資渠道，通過經營性物業貸款盤活前期在經營性資產上的投入。截至報告期末，全口徑經營性物業貸余額為494.7億元。

　　截至本報告披露日，萬科已順利完成243.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。

　　萬科表示，集團將持續與商業銀行和其他金融機構協商，通過債務續期、再融資及新增融資等方式緩解集團運營資金壓力。同時將積極借助政策，適時拓展資本市場融資渠道。2025年7月，萬科已新增銀行借款人民幣5.60億元，并按時償還到期債務人民幣74.44億元。

　　從財務狀況看，報告期末，萬科持有貨幣資金740.02億元。貨幣資金中，人民幣占比95.2% ，美元、港幣、英鎊等外幣合計占比4.8%。

　　對于行業未來，萬科在公告中表示，當前房地產行業處于筑底階段，短期走勢仍有起伏，但隨著各項穩定行業的政策落地，相信行業將朝著止跌回穩的大方向發展。

　　萬科表示，2025年集團將持續提升多元場景的開發經營服務能力，進一步夯實適應房地產發展新模式的核心競爭力，并重點做好四方面工作，包括戰略聚焦主業和重點城市布局，加速推動資產處置和業務優化。房地產開發業務錨定銷售回款目標，加速推盤。同時，積極向新模式切換，妥善化解債務風險；提升資產周轉效率，持續改善資債結構。此外，充分發揮萬科在開發建造、經營服務等領域已形成的體系化技術優勢，打造具有更好客戶體驗的產品。在產業協同上，強化與深鐵集團的融合發展，在服務城市的各個領域開展合作。同時，也將持續與政府、央國企、行業龍頭、產業投資方等協同創新，共建戰略合作生態圈。

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